엉망진창 재건축 부담금, 소송으로 번질 수 있는 이유

 

재건축 초과이익 환수제를 둘러싼 뜨거운 논란이 계속되고 있습니다.

 

법은 이미 시행 중인데, 정작 실제로 부담금을 부과하는 사례는 거의 없는 상황이라고 하네요.

왜 이런 일이 벌어지고 있을까요?

 

더 큰 문제는 최근 통계 조작 논란까지 더해져 상황이 더욱 복잡해졌다는 점입니다. 재건축 부담금 관련 현황과 앞으로의 전망을 자세히 살펴보겠습니다.

 

재건축 초과이익 환수제란?

재건축 사업을 통해 개인당 8천만원 이상의 초과 이익을 올리면 일정 부분을 부담금으로 내는 제도입니다.

작년에 제도가 일부 개정되어 부담금 면제 기준이 기존 3천만원에서 8천만원으로 상향되었고, 부과 구간도 2천만원에서 5천만원으로 올라갔습니다. 또한 1주택자가 장기 보유한 경우 최대 70%까지 부담금을 감면받을 수 있는 제도도 신설되었죠.

 

법은 있는데 집행은 안 되는 상황

현재 이 제도가 가진 가장 큰 문제는 법은 있지만 실제로 집행되지 않고 있다는 점입니다.

전국적으로 재건축 부담금 부과 대상은 약 50개 단지, 1만 8천 가구 정도로 추정되지만, 제도가 시행된 지 1년이 넘었는데도 실제로 부담금이 부과된 단지는 한 곳도 없는 상황입니다.

 

왜 이런 일이 벌어지고 있을까요?

 

한 전문가에 따르면 "지자체에서 부과해야 하는데, 조합원들이 기초 자료 제출을 거부하면서 구청 공무원들이 부담금 고지서를 발급하지 못하고 있는 상황"이라고 합니다. 게다가 정부가 재건축 활성화를 위해 이 제도를 폐지하겠다고 발표했다가 여당의 반대로 번복되면서 지자체는 적극적인 조치를 취하기 어려운 상황이 되었습니다.

 

통계 조작 논란, 왜 문제가 되나?

최근 감사원이 문재인 정부 시절 부동산 통계 조작에 관한 조사 결과를 발표하면서 논란은 더욱 커졌습니다.

10여 번 넘게 통계가 왜곡된 것으로 드러났는데, 이 통계는 재건축 초과이익을 계산하는 데 중요한 기초 자료로 사용됩니다.

 

재건축 초과이익은 다음과 같은 방식으로 계산됩니다:

종료 시점 주택 가격 - 개시 시점 주택 가격 - 정상 주택 가격 상승분 - 개발 비용 = 초과 이익

 

여기서 '정상 주택 가격 상승분'이 문제가 되는데, 이는 재건축하지 않았더라도 정상적으로 오를 것으로 예상되는 가격을 말합니다. 조작된 통계로 인해 정상 주택 가격 상승분이 실제보다 낮게 책정되면, 초과 이익이 커지고 결국 부담금도 늘어나게 됩니다.

 

예를 들어, 서초구의 한 아파트 사례를 보면 부동산원 통계에 따르면 아파트 가격이 22% 정도 올랐다고 계산되었지만, 실제 주변 아파트 실거래가는 최소 두 배 이상 올랐다고 합니다. 이런 차이로 인해 부담금이 크게 늘어날 수 있습니다.

 

계산 구조의 근본적 문제

재건축 초과이익 환수제는 계산 방식 자체에도 많은 논란이 있습니다.

 

첫째, 실현되지 않은 이익에 부과하는 문제가 있습니다. 아파트의 가치가 상승했다고 해서 그것이 곧바로 현금화된 것은 아닌데도 부담금을 내야 하는 것이죠.

 

둘째, 정상 주택 가격 상승분을 어떻게 계산할지에 대한 기준이 모호합니다. 앞서 언급한 것처럼 어떤 통계를 사용하느냐에 따라 결과가 크게 달라질 수 있습니다.

 

셋째, 형평성 문제도 있습니다. 한 전문가는 "한강 조망이 되는 아파트는 그 위치 때문에 가격이 더 오르지만 한강 조망 초과이익 환수금은 없다"며 "왜 재건축에만 이런 부담금을 부과하는지 이해하기 어렵다"고 지적합니다.

 

소송으로 번질 가능성

조합원들의 반발이 커지면서 소송으로 번질 가능성도 높아지고 있습니다.

특히 서울 강남권의 한 아파트는 이미 구청에 자료 제출을 거부하고 있으며, 부담금이 부과되면 소송을 제기하겠다고 밝혔습니다.

 

부담금 규모가 작지 않기 때문에 조합원들의 반발은 당연한 것으로 보입니다.

서울 지역은 1인당 평균 1억원 이상, 강남 일부 지역은 수억원의 부담금이 예상됩니다.

지방 도시에서도 집값이 높은 지역은 2~3억원의 부담금이 나올 수 있다고 합니다.

 

제도의 미래는?

이 제도의 향방은 다음 정권의 방향에 따라 크게 달라질 것으로 예상됩니다.

현재 여야 모두 재건축 활성화를 내세우고 있지만, 구체적인 접근 방식에는 차이가 있습니다.

국민의힘 측은 제도 폐지를 공약으로 내세우고 있지만, 민주당은 아직 명확한 입장을 밝히지 않았습니다.

 

이런 상황에서 부담금 부과가 계속 지연된다면, 추후 소유권 변동이나 조합 해산 등으로 부담금 징수가 더욱 어려워질 가능성도 있습니다.

 

무엇이 바람직한 해결책일까?

재건축 초과이익 환수제는 헌법재판소에서도 제도 자체의 합헌성은 인정받았지만, 그 시행 방식에는 여전히 많은 논란이 있습니다. 제도를 유지하려면 계산 방식을 더 투명하고 합리적으로 개선할 필요가 있으며, 폐지하려면 법적 절차를 통해 명확하게 진행해야 할 것입니다.

 

지금처럼 법은 있지만 집행은 안 되는 어정쩡한 상태는 법치 원칙에도 맞지 않고, 향후 더 큰 논란과 혼란을 야기할 수 있습니다.

 

부동산 시장과 관련된 중요한 정책인 만큼, 정치적 입장을 떠나 보다 합리적인 방향으로 제도가 정비되길 바랍니다.

앞으로도 재건축 부담금 관련 소식에 관심을 가지고 지켜봐야겠네요!

 

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