지분형 모기지, 집값 부담과 가계부채 문제를 한 번에 해결할 수 있을까?

정부가 새로운 주택 구매 방식인 '지분형 모기지' 도입을 검토 중인데요.

 

무주택자의 내 집 마련 부담을 줄이면서도 가계부채 증가를 억제하겠다는 취지입니다.

 

이번 글에서는 지분형 모기지 제도의 개념과 쟁점에 대해 자세히 알아보겠습니다.

 

지분형 모기지란? 주택 소유권을 정부와 나눠 갖는 새로운 방식

지분형 모기지는 주택의 소유권을 개인과 한국주택금융공사(주금공)와 같은 정책금융기관이 나눠 갖는 제도인데요.

 

개인이 자기자본과 금융기관 대출에 더해 정부 지분 투자금으로 주택을 구매할 수 있게 해주는 방식입니다.

 

김병환 금융위원장이 지난 3월 26일 월례기자간담회에서 이 제도의 도입을 검토하고 있다고 밝혔는데요.

 

그는

"집값은 계속 오르는데 DSR 규제를 강화해나가면 현금이 많이 없는 사람은 집을 사기 어렵다"

며 지분형 모기지로 이런 문제를 해소할 수 있을 것이라고 설명했습니다.

 

 

지분형 모기지의 작동 방식

지분형 모기지는 어떻게 작동할까요?

 

예를 들어 주택 가격이 100이라고 가정했을 때, 개인이 자기자금 10과 은행 대출 40을 활용하고, 나머지 50은 주택금융공사가 지분으로 취득하는 방식입니다.

 

주택금융공사가 가진 지분(50%)에 대해서는 개인이 일정 사용료를 내게 되는데요.

이 사용료는 대출 이자보다 낮은 수준으로 책정될 예정입니다.

 

주택 가격이 상승할 경우 그 수익은 지분에 따라 나누게 되고, 소득이 늘어나면 중간에 지분을 더 취득할 수도 있습니다.

 

반대로 주택 가격이 하락하면 주택금융공사가 후순위로 손실을 먼저 부담하게 됩니다.

 

왜 지금 지분형 모기지인가? 가계부채와 집값 문제

이 제도가 주목받는 이유는 현재 한국 경제가 직면한 두 가지 중요한 문제 때문인데요.

바로 높은 가계부채와 집값 상승입니다.

 

이창용 한국은행 총재는 "15년간 꺾이지 않았던 GDP 대비 가계부채 비율이 지난 3년 동안 꺾였는데, 이는 큰 변화라고 생각하고 계속돼야 한다"며 가계부채 관리가 "장기 싸움의 시작"이라고 강조했습니다.

 

또한 민간부문을 통한 통화공급의 절반이 부동산에 몰리는 등 부동산 금융 집중으로 국내 경제성장이 저하되고 있다는 지적도 있는데요.

 

정책금융이 집값을 올리고, 이에 집 사기가 어려워진 서민들을 위해 정책금융을 더 늘리는 악순환이 발생하고 있습니다.

 

 

과거 공유형 모기지와의 차이점

사실 지분형 모기지와 비슷한 개념의 '공유형 모기지'가 2013년 9월에 도입된 적이 있었는데요.

하지만 이 제도는 큰 성과를 거두지 못했습니다.

 

공유형 모기지는 누적 공급 규모가 현재까지 1조3천억원 정도로, 초기에는 좋은 실적을 보였지만 2015년 이후 집값이 상승하고 금리가 떨어지면서 급격히 감소했습니다.

 

이번에 도입되는 지분형 모기지는 무엇이 다를까요?

 

기존 공유형 모기지가 '초장기 대출' 개념에 가까웠다면, 새로운 지분형 모기지는 '대출'(Debt)이 아닌 '지분'(Equity) 투자로 접근한다는 점이 큰 차이점입니다.

 

쟁점과 기대효과

지분형 모기지 도입에 대한 기대와 함께 우려의 목소리도 있는데요.

 

일부에서는 이 제도가 주택 구매 수요를 부추겨 집값이 오히려 상승할 수 있다는 우려를 제기하고 있습니다.

또한 수도권을 중심으로만 도입된다면 수도권과 지방의 집값 격차가 더욱 벌어질 수 있다는 지적도 있습니다.

 

지원 대상이 되는 소득 기준, 모기지를 활용해 구입한 주택의 매도 가능성 등 세부적인 정책 내용도 좀 더 지켜봐야 한다는 의견도 있습니다.

 

반면 김병환 금융위원장은 지분형 모기지 도입으로 가계부채를 늘리지 않으면서도 주택 매입을 도울 수 있다고 밝혔는데요. 금융위원회는 2025년 6월까지 구체적인 로드맵을 발표하고, 이후 시범사업을 통해 시장 수요를 확인할 계획입니다.

 

미래 주택 정책의 변화, 지금 주목해야 할 때

지분형 모기지 제도는 단순한 금융 상품이 아닌 한국의 주택금융 패러다임을 바꿀 수 있는 중요한 정책 변화인데요.

이 제도가 성공적으로 안착한다면 무주택자의 내 집 마련 기회를 확대하면서도 가계부채 증가 속도를 억제하는 일석이조 효과를 거둘 수 있을 것으로 기대됩니다.

 

하지만 과거 유사한 제도의 실패 사례를 볼 때, 정교한 설계와 충분한 시장 검증이 필요할 것으로 보입니다.

또한 지분형 모기지가 집값 상승을 촉진하는 부작용을 최소화하는 방안도 함께 고려되어야 할 것입니다.

 

앞으로 6월 로드맵 발표와 시범사업 결과에 주목하면서, 내 집 마련을 계획하고 계신 분들이라면 이 제도가 어떤 혜택과 조건을 제공하는지 꼼꼼히 살펴보시는 것이 좋겠습니다.

 

변화하는 주택 정책을 발 빠르게 파악하고 준비한다면, 더 현명한 내 집 마련의 기회를 잡을 수 있을 것입니다.

 

지금 바로 내 상황에 맞는 주택 구매 계획을 점검해보고, 새로운 정책 변화에 어떻게 대응할지 준비해보세요.

 

여러분의 소중한 내 집 마련의 꿈, 현명한 전략으로 이루어 나가시길 바랍니다!